L’art. 579 del codice di procedura civile, prevede che ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto. Le offerte possono essere fatte personalmente o attraverso un mandatario. La procedura della vendita forzata comincia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice che stabilisce un termine tra i 90 e i 120 giorni entro cui possono essere presentate le offerte d’acquisto. Inoltre, vengono stabilite le modalità di presentazione della cauzione e viene fissata, al giorno seguente alla data di scadenza del termine, l’udienza relativa alla deliberazione sull’offerta e alla gara tra gli offerenti. Successivamente la Cancelleria dà pubblico avviso dell’ordine di vendita attraverso i quotidiani di informazione e siti internet. Per poter partecipare ad una vendita giudiziaria, è necessario aver prestato la cauzione. Nella vendita senza incanto, l’offerta viene depositata in busta chiusa in Cancelleria. Se viene stabilito che la cauzione deve esser versata per mezzo di assegno circolare, quest’ultimo va inserito all’interno busta. Nella vendita con incanto, la cauzione viene totalmente restituita dopo la chiusura dell’incanto nel caso in cui l’offerente non si aggiudica il bene.
Come partecipare alle aste giudiziarie
Spesso per molti è difficile poter comprare una casa. Oggi infatti difficilmente le banche concedono mutui e le condizioni del mutuo spesso risultano essere molto svantaggiose. L’acquisto quindi viene spesso rimandato. Nel frattempo però bisogna pagare ogni mese il canone di locazione, e questa cifra spesso è di poco inferiore ad una rata del mutuo. Ma in questa fase critica per il mercato immobiliare si sta diffondendo il contratto di affitto a riscatto, grazie a cui è possibile detrarre dal prezzo di acquisto ciò che è stato speso per la locazione. Per questa tipologia di contratto vanno stipulati contemporaneamente due contratti: il primo di affitto, e il secondo di opzione attraverso cui l’inquilino potrà acquistare la casa ad un prezzo prestabilito e dopo che sono trascorsi alcuni anni. Se si procede con l’acquisto, tutte le mensilità versate fino a quel momento devono essere detratte dal prezzo stabilito all’inizio.
La tassazione dei terreni viene regolata dall’articolo 1 della tariffa parte prima del DPR n.131/1986. La legge stabilisce che, in generale, la cessione di terreno è soggetta ad un’imposta di registro del 15 % se si presentano le seguenti due condizioni:
Ogni acquirente quando procede con l’acquisto di un immobile deve pagare varie imposte tra cui l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta Ipotecaria e l’Iva. L’imposta di registro deve essere pagata quando l’acquisto di un immobile viene effettuato presso un soggetto privato, o presso un’impresa che non sia quella costruttrice. Solitamente l’imposta di registro deve essere pagata dall’acquirente, ma il venditore e l’acquirente possono anche decidere di mettersi d’accordo e pagare l’imposta a metà. L’aliquota dell’Imposta di registro varia a seconda della situazione. Essa è pari al 3% del prezzo dell’immobile indicato nel rogito per coloro che possono usufruire dell’agevolazione per la prima casa e nel caso in cui l’immobile risulti di interesse storico, artistico o archeologico. In tutti gli altri casi invece è pari al 7%. L’imposta catastale va pagata presso l’ufficio del catasto e colpisce le volture catastali eseguite per operazioni correlate alla trascrizione, all’iscrizione, alla rinnovazione, alla cancellazione e all’annotazione nei pubblici registri immobiliari.
Al momento della vendita di un immobile ci possono essere delle imposte da pagare. Si sottolinea che non è la vendita in sè ad essere soggetta a tassazione, ma è l’eventuale plusvalenza che si può verificare. Quindi, in una situazione di assenza di plusvalenza, non si verifica alcuna tassazione. Con il termine plusvalenza si vuole intendere la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione ed il prezzo di vendita. La plusvalenza si verifica quindi nel caso in cui il prezzo di vendita superi il prezzo di acquisto. Se invece l’immobile è stato ricevuto tramite una donazione, il prezzo di acquisto da considerare ai fini dell’eventuale plusvalenza è quello che è stato pagato da colui che ha acquistato l’immobile. La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore e va tassata in base alle aliquote progressive.