Per l’acquisto della prima casa sono previste varie agevolazioni. Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa bisogna tener conto di alcuni fattori, tra cui, il fatto che le agevolazioni riguardano solo ed esclusivamente i trasferimenti di abitazioni non di lusso e il fatto che l’’immobile deve essere situato:
- nel comune di residenza dell’acquirente
- nel comune in cui l’acquirente dovrà stabilire la propria residenza entro 18 mesi
- nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività
- nel comune in cui ha sede l’attività del datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
- oppure, se l’acquirente è un cittadino italiano residente all’estero, l’immobile può essere acquistato come prima casa in tutti i comuni del territorio italiano.
I finanziamenti vitalizi consistono in una particolare forma di prestito nei confronti dei pensionati. Questa tipologia di finanziamento, denominata anche lifetime mortgage, è un prodotto finanziario nato in Inghilterra più o meno 40 anni fa, ed introdotto in Italia solo di recente attraverso la legge numero 248 del 2005. Questi prestiti hanno riscosso un grande successo infatti Oltremanica la cifra erogata è di oltre 4 miliardi di euro. I prestiti vitalizi funzionano in una maniera abbastanza semplice. L’istituto infatti accorda in un’unica soluzione l’ammontare del prestito richiesto. Il debitore invece iscriverà ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà. Colui che richiede il prestito non è tenuto a versare nessuna rata, visto che capitali ed interessi son capitalizzati fino alla morte e toccherà quindi gli eredi a dover rimborsare il prestito. Questo tipo di prestito risponde ad una vera esigenza della società, visto che in Italia circa il 20% della popolazione è composta da over 65 e circa il 90% di questi è possiede un immobile.
Il rent to buy è un tipo di contratto che sta riscuotendo un notevole successo nell’ultimo periodo. Questa tipologia contrattualistica si propone in particolare di bilanciare e sostenere la pressione esercitata nel ramo immobiliare dalla congiuntura economica negativa, in cui le banche concedono sempre meno mutui e prestiti e, quando li concedono, questi coprono solo il 50% del valore dell’immobile. Ecco allora che, alla luce di questi dati, il rent to buy per l’acquisito di immobili può portare numerosissimi vantaggi sia per il compratore che per il venditore.
L’art. 579 del codice di procedura civile, prevede che ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto. Le offerte possono essere fatte personalmente o attraverso un mandatario. La procedura della vendita forzata comincia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice che stabilisce un termine tra i 90 e i 120 giorni entro cui possono essere presentate le offerte d’acquisto. Inoltre, vengono stabilite le modalità di presentazione della cauzione e viene fissata, al giorno seguente alla data di scadenza del termine, l’udienza relativa alla deliberazione sull’offerta e alla gara tra gli offerenti. Successivamente la Cancelleria dà pubblico avviso dell’ordine di vendita attraverso i quotidiani di informazione e siti internet. Per poter partecipare ad una vendita giudiziaria, è necessario aver prestato la cauzione. Nella vendita senza incanto, l’offerta viene depositata in busta chiusa in Cancelleria. Se viene stabilito che la cauzione deve esser versata per mezzo di assegno circolare, quest’ultimo va inserito all’interno busta. Nella vendita con incanto, la cauzione viene totalmente restituita dopo la chiusura dell’incanto nel caso in cui l’offerente non si aggiudica il bene.
Spesso per molti è difficile poter comprare una casa. Oggi infatti difficilmente le banche concedono mutui e le condizioni del mutuo spesso risultano essere molto svantaggiose. L’acquisto quindi viene spesso rimandato. Nel frattempo però bisogna pagare ogni mese il canone di locazione, e questa cifra spesso è di poco inferiore ad una rata del mutuo. Ma in questa fase critica per il mercato immobiliare si sta diffondendo il contratto di affitto a riscatto, grazie a cui è possibile detrarre dal prezzo di acquisto ciò che è stato speso per la locazione. Per questa tipologia di contratto vanno stipulati contemporaneamente due contratti: il primo di affitto, e il secondo di opzione attraverso cui l’inquilino potrà acquistare la casa ad un prezzo prestabilito e dopo che sono trascorsi alcuni anni. Se si procede con l’acquisto, tutte le mensilità versate fino a quel momento devono essere detratte dal prezzo stabilito all’inizio.
Gli ETF, ovvero gli Echange traded fund (fondi indicizzati quotati), rappresentano dei fondi particolari che replicano l’andamento di un titolo finanziario. Gli ETF più moderni utilizzano un meccanismo che viene definito sintetico, ossia l’ente che emette il titolo derivato non deve necessariamente acquistare i titoli del sottostante. Viene però stipulato un contratto attraverso cui l’istituto emittente garantisce di corrispondere all’investitore il rendimento dell’indice di riferimento. Gli Etf vengono negoziati in borsa e ogni giorno si calcolano il prezzo di negoziazione ed il Nav, ossia il Net Assue Value. Il Nav esprime il valore patrimoniale di un fondo ed è fondamentale per poter comprendere il meccanismo di tassazione di questi fondi. Questo valore viene calcolato per mezzo del valore dei titoli che sono nel paniere dell’Etf al netto dei costi.
La tassazione dei terreni viene regolata dall’articolo 1 della tariffa parte prima del DPR n.131/1986. La legge stabilisce che, in generale, la cessione di terreno è soggetta ad un’imposta di registro del 15 % se si presentano le seguenti due condizioni:
Ogni acquirente quando procede con l’acquisto di un immobile deve pagare varie imposte tra cui l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta Ipotecaria e l’Iva. L’imposta di registro deve essere pagata quando l’acquisto di un immobile viene effettuato presso un soggetto privato, o presso un’impresa che non sia quella costruttrice. Solitamente l’imposta di registro deve essere pagata dall’acquirente, ma il venditore e l’acquirente possono anche decidere di mettersi d’accordo e pagare l’imposta a metà. L’aliquota dell’Imposta di registro varia a seconda della situazione. Essa è pari al 3% del prezzo dell’immobile indicato nel rogito per coloro che possono usufruire dell’agevolazione per la prima casa e nel caso in cui l’immobile risulti di interesse storico, artistico o archeologico. In tutti gli altri casi invece è pari al 7%. L’imposta catastale va pagata presso l’ufficio del catasto e colpisce le volture catastali eseguite per operazioni correlate alla trascrizione, all’iscrizione, alla rinnovazione, alla cancellazione e all’annotazione nei pubblici registri immobiliari.
Per poter individuare i titoli più allettanti in un listino borsistico bisogna predisporre di un metodo che ci permetta di effettuare un’adeguata comparazione. Sono due i principali approcci al mercato: l’analisi tecnica e l’analisi fondamentale. L’analisi fondamentale consiste nell’esaminare i dati patrimoniali e i dati reddituali di uno strumento finanziario, e nel controllare se questo ha un prezzo di mercato che corrisponde con quanto è stato stimato. Gli affari sono possibili nel caso in cui il prezzo fissato dal listino sia inferiore rispetto a quanto calcolato durante l’analisi. L’analisi tecnica invece fa uso di strumenti matematici e statistici utilizzati per prevedere l’andamento di un titolo finanziario o di un indice per poterne ricavare profitto per l’utilizzatore. Cercando di spiegarlo in parole piuttosto semplici, l’analisi tecnica è quell’insieme di regole, tecniche e strumenti che si pongono come obiettivo la previsione di possibili scenari di evoluzione dei mercati partendo dalla base dell’osservazione dei prezzi.
Al momento della vendita di un immobile ci possono essere delle imposte da pagare. Si sottolinea che non è la vendita in sè ad essere soggetta a tassazione, ma è l’eventuale plusvalenza che si può verificare. Quindi, in una situazione di assenza di plusvalenza, non si verifica alcuna tassazione. Con il termine plusvalenza si vuole intendere la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione ed il prezzo di vendita. La plusvalenza si verifica quindi nel caso in cui il prezzo di vendita superi il prezzo di acquisto. Se invece l’immobile è stato ricevuto tramite una donazione, il prezzo di acquisto da considerare ai fini dell’eventuale plusvalenza è quello che è stato pagato da colui che ha acquistato l’immobile. La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore e va tassata in base alle aliquote progressive.